رئیل اسٹیٹ میں پینڈنگ کا کیا مطلب ہے؟
مبارک ہو، آپ کے نئے گھر کی فروخت زیر التوا ہے! اس کا مطلب ہے کہ آپ کی پیشکش قبول کر لی گئی ہے، گھر کا معائنہ گزر چکا ہے، اور آپ خرید و فروخت کے عمل کے آخری مرحلے پر ہیں۔ بدقسمتی سے، کہ نہیں کرتا لازمی طور پر یہاں سے باہر ہموار جہاز رانی کا مطلب ہے۔
گھروں پر زیر التواء حیثیت ایک بھاری بھرکم اصطلاح ہے۔ ہم نے ماہرین سے بات کی تاکہ اس مشکل مرحلے سے کیسے آگے بڑھیں، اس بارے میں تجاویز کے ساتھ کہ بیچنے والے آپ کے ممکنہ اقدام کے وقت کے لیے بیک اپ پیشکشوں کو کیسے تفریح فراہم کر سکتے ہیں۔
اگرچہ یہ زیر التواء حیثیت بعض اوقات غیر یقینی وقت کا باعث بن سکتی ہے اگر آپ نے پہلے ہی کوئی پیشکش کر رکھی ہے، یہ اچھی خبر ہے اگر آپ اب بھی ایک ممکنہ خریدار ہیں اور آپ اپنے خوابوں کے گھر کو مارکیٹ میں دیکھتے ہیں جس کی حیثیت زیر التواء درج ہے۔
فروخت بند ہونے تک گھر بازار سے باہر نہیں ہے۔ فروخت بند ہونے تک کچھ بھی ہو سکتا ہے، کہتے ہیں۔ اینڈریو پاسکیلا ، Sotheby's International Realty میں ایک ریئلٹر۔ گھروں کو اپنی فہرست میں رکھیں جب تک کہ وہ مکمل طور پر فروخت نہ ہو جائیں۔ ریل اسٹیٹ میں روزانہ کی بنیاد پر معجزے ہوتے ہیں۔
اپنے گھر کو تیزی سے فروخت کرنے میں آپ کی مدد کرنے کے لیے 12 کم لاگت کی ترکیبیں۔
زیر التواء مطلب کیا ہے
جب خریدار کسی گھر پر پیشکش کرتا ہے اور اس پیشکش کو قبول کر لیا جاتا ہے، تو گھر کو معاہدے کے تحت سمجھا جاتا ہے۔ وہاں سے، ایک خریدار معائنہ کر سکتا ہے اور ان معائنہ کے نتائج یا بعد میں ہونے والی بات چیت کی بنیاد پر واپس آ سکتا ہے۔ لیکن یہ فرض کرتے ہوئے کہ عمل کے وہ حصے آسانی سے چل رہے ہیں، ان ہنگامی حالات کے حل ہونے کے بعد گھر کو زیر التواء سمجھا جائے گا۔
زیر التوا فروخت کے عمل کا آخری مرحلہ ہے۔ پاسکویلا کا کہنا ہے کہ یہ تب ہوتا ہے جب خریدار نے اپنی تمام ہنگامی صورتحال جاری کردی ہوتی ہے اور اس پراپرٹی کی فروخت زیر التواء ہوتی ہے۔ یہ وہ وقت بھی ہوتا ہے جب خریدار، جس نے ممکنہ طور پر خریداری کی قیمت کے 3% کی رقم جمع کرائی ہو، وہ ڈپازٹ بھی جاری کرتا ہے۔
زیر التواء کی صحیح تعریف کا مطلب ہے کہ تمام فریقین نے اپنے معاہدے کے اختتام کو پورا کر لیا ہے اور گھر صرف اختتامی دن کا انتظار کر رہا ہے۔ تاہم، آپ محسوس کر سکتے ہیں کہ ان مراحل کے درمیان کچھ سرمئی علاقے ہیں۔
بیٹر ہومز اینڈ گارڈنز رئیل اسٹیٹ کنساس سٹی ہومز کے صدر اور سی ای او کرسچن بارنس بتاتے ہیں کہ راستے میں کچھ ایسے مراحل ہیں جن کے مختلف معنی ہیں لیکن پھر بھی یہ تجویز کر سکتے ہیں کہ گھر صرف زیر التواء ہے۔
کچھ جائیدادوں کو زیر التواء سمجھا جائے گا، لیکن نوٹ یہ بھی دکھائے گا کہ انہیں یا تو معاہدے کے تحت فعال سمجھا جاتا ہے یا یہ شرط ہے کہ انہیں بیک اپ کے لیے دکھایا جا سکتا ہے۔
بارنس کا کہنا ہے کہ اس کا مطلب یہ ہے کہ وہاں ایک مکمل معاہدہ ہے، تاہم بیچنے والا پراپرٹی دکھانا جاری رکھنا چاہتا ہے اور بیک اپ پیشکش کو قبول کرے گا- موجودہ معاہدہ بند نہ ہونے کی صورت میں اسے انشورنس سمجھیں۔ اگر کسی فریق ثالث یا عدالت کو ابھی بھی فروخت کی منظوری دینی ہو تو اس کا استعمال بھی کیا جا سکتا ہے۔
بارنس کا کہنا ہے کہ کچھ گھر کے پاس پیشکشیں ہوتی ہیں لیکن انہیں ہنگامی طور پر سمجھا جاتا ہے کیونکہ خریدار کو عام معائنہ، تشخیص، قرض کی منظوری وغیرہ کے علاوہ اضافی ہنگامی حالات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔
وہ بتاتی ہیں کہ اضافی ہنگامی حالات میں سے سب سے زیادہ عام اس وقت ہوتی ہے جب خریدار کے پاس بیچنے کے لیے کوئی پراپرٹی ہوتی ہے اور اسے یا تو اسے فہرست میں اور معاہدے کے تحت حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے یا اسے کامیاب بند کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔
جب کوئی گھر واقعی زیر التواء ہوتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ فروخت کی تمام ہنگامی صورتحال پوری ہو چکی ہے اور بس بند ہونے کے دن کا انتظار کرنا باقی ہے۔ اس وقت، بارنس کا کہنا ہے کہ بیچنے والے اب گھر نہیں دکھا رہے ہیں۔
اگر آپ کو گھر کی حیثیت کے بارے میں الجھن یا یقین نہیں ہے، تو اپنے ایجنٹ سے پوچھیں۔ ایجنٹوں کو ایم ایل ایس کی درست معلومات تک رسائی حاصل ہوتی ہے، جبکہ بارنس بتاتے ہیں کہ Zillow جیسی سائٹس کے پاس ہمیشہ اپنی سائٹس پر ہنگامی پیشکشوں کی تفصیلات نہیں ہوتی ہیں، اس لیے یہ ضروری ہے کہ آپ جس پراپرٹی میں دلچسپی رکھتے ہوں اس کے بعد پوچھیں۔
لیمبو میں بطور خریدار انتظار کر رہے ہیں۔
جائیداد کے خریدار کے طور پر، زیر التواء حیثیت گھر کے معائنے اور تفصیلی گفت و شنید کے اختتام کی نشاندہی کرتی ہے۔ اب وقت آگیا ہے کہ موورز کو تلاش کرنے، اپنے ایڈریس کی تبدیلی کو فائل کرنے، پیکنگ کرنے، اور اپنی یوٹیلیٹیز کی منتقلی کا شیڈول بنانے کے بارے میں سنجیدگی سے کام لیں جب آپ اختتامی دن کا منصوبہ بناتے ہیں۔ آپ اس وقت کے دوران اپنے قرض دہندہ، بینک اور اپنے رئیل اسٹیٹ ایجنٹ کو بہت سارے حتمی کاغذات جمع کرائیں گے، لہذا جب آپ زیادہ تر انتظار کر رہے ہوں گے، آپ وہ کام بھی کر رہے ہیں۔
حرکت پذیربارنس کا کہنا ہے کہ کچھ ایسی چیز جسے اکثر اس مدت میں نظر انداز کیا جا سکتا ہے لیکن گھر کے مالکان کی انشورنس پر قیمتیں حاصل کرنا بھی اتنا ہی اہم ہے۔ معائنہ کے دورانیہ کے دوران ایسا کرنا بہت ضروری ہے، کیونکہ زیادہ تر انشورنس کمپنیاں بیمہ کو یقینی بنانے کے لیے گھر کا جائزہ لیں گی۔ یہ کوئی تعجب کی بات نہیں ہے جسے آپ بند کرنے سے چند دن پہلے حاصل کرنا چاہتے ہیں۔
بس اس بات کو ذہن میں رکھیں کہ چیزیں متعدد وجوہات کی بناء پر گر سکتی ہیں، اور آپ جلد بازی میں ہفتوں اور ہفتوں کے منصوبے نہیں بنانا چاہتے۔ تاخیر بھی ہو سکتی ہے۔
بارنس کا کہنا ہے کہ جائیداد کے تمام لین دین کے تقریباً 10 سے 12 فیصد میں، ایک گھر معاہدہ کے تحت جاتا ہے اور واپس مارکیٹ میں آ جاتا ہے۔ ایک بار جب کوئی گھر بغیر کسی نمائش کے زیر التوا ہو جاتا ہے، تو یہ اکثر بند ہو جاتا ہے۔
اگر گھر کی فروخت اس مرحلے پر ہوتی ہے تو، بارنس کا کہنا ہے کہ اس کا امکان اس حقیقت کی وجہ سے ہے کہ خریدار ان کی پیشگی منظوری کے بعد قرض حاصل نہیں کر سکا۔
آخر میں، Pasquella کہتی ہیں کہ سب سے اہم بات یہ ہے کہ آپ اپنے اگلے دلچسپ باب کی تیاری کے دوران کوئی بڑی مالی تبدیلیاں نہ کریں۔ اس میں بڑی خریداری کرنا، نئے قرض لینا وغیرہ شامل ہیں۔ یہ تمام انتخاب آپ کے کریڈٹ سکور اور بینک کی نظر میں قرض لینے والے کے طور پر آپ کی فٹنس کو متاثر کر سکتے ہیں۔
اس نے کہا، یہ ہمیشہ بہتر ہے کہ فروخت مکمل ہونے تک کوئی مالی وعدے نہ کریں، لیکن دن میں خواب دیکھنا اور مستقبل کے لیے منصوبہ بندی کرنا ہمیشہ مزہ آتا ہے۔
یہ سرکاری ہے: گھر کے پچھواڑے 2023 کے لیے گھر کی خصوصیت ہیں۔تفریحی بیک اپ آفرز
بیچنے والے کے طور پر، آپ کو اپنے اختیارات کھلے رکھنے چاہئیں۔ اور اگر آپ MLS پر زیر التوا اسٹیٹس والے گھر سے متاثر ہوئے خریدار ہیں، تو آپ ممکنہ طور پر اب بھی جائیداد کا دورہ کر سکتے ہیں اور پیشکشیں کر سکتے ہیں۔
پاسکویلا کا کہنا ہے کہ زیادہ تر بیچنے والوں کو بیک اپ پیشکش قبول کرنے کی ترغیب دی جائے گی۔ درحقیقت، زیادہ تر لسٹنگ ایجنٹ اس وقت تک جائیداد دکھانا جاری رکھنا چاہیں گے جب تک کہ گھر فروخت نہیں ہو جاتا۔
بیک اپ پیشکشیں صرف اس صورت میں عمل میں آسکتی ہیں جب ابتدائی پیشکش مکمل ہو جائے۔ دوسرے لفظوں میں، بیچنے والا بیک اپ پیشکش کو محض اس لیے نہیں لے سکتا کہ یہ اصل سے زیادہ یا بہتر ہے جب کہ گھر معاہدہ کے تحت ہے۔
بارنس بتاتے ہیں کہ بیک اپ پیشکشوں کا سب سے عام طریقہ معائنہ کی دوبارہ گفت و شنید کی مدت کے دوران ہے۔ مثال کے طور پر، اگر خریدار اور بیچنے والے ایک انسپکٹر کی طرف سے تجویز کردہ بہتری کے معاہدے پر نہیں آتے ہیں، تو بنیادی معاہدہ منسوخ ہو سکتا ہے اور اس طرح بیک اپ پیشکش عمل میں آئے گی۔
لیکن شاذ و نادر صورتوں میں جب کوئی گھر زیر التوا ہو اور فروخت بند ہونے کے دن سے ٹھیک پہلے ختم ہو جائے، یہ بیک اپ پیشکشیں ہاتھ میں لیے بہت اچھی ہیں۔
لیسلی سیمل ہیک بروکلین، نیویارک میں کورکورن گروپ کا کہنا ہے کہ زیر التواء جائیداد پر بیک اپ پیشکش کرتے وقت جارحانہ رویہ اختیار کرنا پڑتا ہے۔
اگر ممکن ہو تو، فہرست کی قیمت پر بولی کی پیشکش ممکنہ طور پر بیچنے والے کی پوری توجہ حاصل کر لے گی، وہ کہتی ہیں۔ اپنی شرائط، اختتامی تاریخ، اور دیگر ہنگامی حالات کے ساتھ لچکدار ہونا ایک اور مضبوط علامت ہے کہ آپ 'گیند کھیلنے' کے لیے تیار ہیں۔ اگر قبول شدہ پیشکش کے ساتھ خریدار خریداری کا عمل تیار کر رہا ہے یا بصورت دیگر غیر جوابدہ یا مشکل ثابت ہو رہا ہے، تو آپ چاہتے ہیں بیچنے والے کے لیے ایک زبردست پلان B۔
اگر آپ اپنا گھر بیچنے کا ارادہ رکھتے ہیں تو آپ کی فہرست میں شامل کرنے کے لیے سرفہرست بہار کے منصوبےزیر التواء کے بعد کیا ہے؟
ایک خریدار کے طور پر، آپ بند ہونے تک کسی بھی وقت ڈیل سے پیچھے ہٹ سکتے ہیں۔ مسئلہ یہ ہے کہ پھر آپ اپنا ایسکرو ڈپازٹ ضبط کر سکتے ہیں۔ اگر آپ فنش لائن کے قریب پہنچ گئے ہیں لیکن پیچھے ہٹنے کا فیصلہ کرتے ہیں، تو آپ کی رقم ختم ہو جائے گی جو آپ نے کیش میں رکھی ہے۔ گھر پھر بازار میں واپس چلا جائے گا۔
Pasquella وضاحت کرتا ہے کہ، اس وقت، ایک خریدار نے ممکنہ طور پر خریداری کی قیمت کے تقریباً 3% کے حساب سے بیانیہ رقم رکھی ہے اور اس جمع کو جاری کر دیا ہے۔
اگر خریدار زیر التواء کے دوران ایسکرو کو منسوخ کرتا ہے، تو وہ اس ڈپازٹ کو ضبط کر لیں گے اور مزید قانونی کارروائی کا خطرہ مول لیں گے۔
ایک بار جب آپ کی پیشکش مزید زیر التوا نہیں رہتی ہے، تو اس کے لیے مارکیٹ میں واپس جانے یا مکمل طور پر بند ہونے کی واحد حیثیت باقی رہ جاتی ہے، جو معاہدے کے خاتمے کا اشارہ دیتی ہے۔ مان لیں کہ آپ کے خریدار ابھی بھی بورڈ پر ہیں اور آپ نے اپنی ضروریات پوری کر لی ہیں۔ اس کا مطلب ہے کہ آپ کا گھر سرکاری طور پر بند ہو رہا ہے۔
اسی طرح، اگر آپ پیچھے ہٹ جاتے ہیں یا خریدار کے ساتھ معاہدہ نہیں کر پاتے ہیں، تو ممکنہ طور پر گھر دوبارہ فعال ہو جائے گا یا مارکیٹ میں دوبارہ دستیاب ہو جائے گا۔ اسی لیے بیک اپ آفرز کا لطف اٹھانا بہت اچھا ہے، کیونکہ اس کا مطلب یہ ہو سکتا ہے کہ آپ کے پاس اپنے گھر کو دریافت کرنے کے لیے کسی دوسری دلچسپی رکھنے والی پارٹی کا انتظار کرنے کی بجائے تیزی سے آگے بڑھنے کے لیے ایک پیشکش ہے۔
ایک بار اختتامی دن گھومنے کے بعد، آپ کو بس اتنا کرنا پڑے گا کہ کاغذی کارروائی کے ڈھیروں پر دستخط کریں اور اپنے نئے کھودنے کی چابیاں محفوظ کریں!
بی ایچ جی کے صفحات کے ذریعے جائیداد اور گھر کی ملکیت کے 100 سالکیا یہ صفحہ مددگار تھا؟آپ کی راے کا شکریہ!ہمیں بتائیں کیوں! دیگر جمع کرائیں
